De acordo com a Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP, é a “análise isolada ou combinada das condições técnicas, de uso e de manutenção da edificação”.

Outras normas técnicas definem Inspeção Predial. Para conhecimento, apresentam-se conceitos complementares:

“Avaliação do estado da edificação e de suas partes constituintes, realizada para orientar as atividades de manutenção”.

ABNT NBR 5674

“Verificação, através de metodologia técnica, das condições de uso e de manutenção preventiva e corretiva da edificação”.

ABNT NBR 15575-1

Na prática, é uma avaliação com o objetivo de identificar o estado geral da edificação e se seus sistemas construtivos, observados os aspectos de desempenho, funcionalidade, vida útil, segurança, estado de conservação, manutenção, utilização e operação, considerando as expectativas dos usuários.

Para tanto, o trabalho de INSPEÇÃO PREDIAL considera a edificação como o corpo humano e, assim como em um check-up médico, avalia cada parte ou elemento construtivo. O método dessa avaliação técnica está descrito na Norma de Inspeção Predial do IBAPE/SP e consiste, resumidamente, em:

Anomalias construtivas ou endógenas (quando relacionadas aos problemas da construção ou projeto do prédio);

Anomalias funcionais (quando relacionadas à perda de funcionalidade por final de vida útil – envelhecimento natural);

Falhas de uso e manutenção (quando relacionadas à perda precoce de desempenho por deficiências no uso e nas atividades de manutenção periódicas).

PRINCIPAIS ETAPAS PARA A REALIZAÇÃO DE UMA INSPEÇÃO PREDIAL

1ª ETAPA: Levantamento de dados e documentos da edificação: administrativos, técnicos, de manutenção e operação (plano, relatórios, históricos etc).

2ª ETAPA: Entrevista com gestor ou síndico para averiguação de informações sobre o uso da edificação, histórico de reforma e manutenção, dentre outras intervenções ocorridas.

3ª ETAPA: Realização de vistorias na edificação, realizadas com equipe multidisciplinar ou não, dependendo do tipo de prédio e da complexidade dos sistemas construtivos existentes.

O número de profissionais envolvidos na Inspeção Predial e a complexidade da edificação definem o nível de inspeção a ser realizada.

4ª ETAPA: Classificação das deficiências constatadas nas vistorias, por sistema construtivo, conforme a sua origem.

Essas podem ser classificadas em:

Todas as deficiências são cadastradas por fotografias que devem constar no Laudo de Inspeção Predial.

5ª ETAPA: Classificações dos problemas (anomalias e falhas), de acordo com grau de prioridade, conforme estabelecido em norma, considerando os fatores de conservação, as rotinas de manutenção previstas, os agentes de deterioração precoce, a depreciação, os riscos à saúde, a segurança, a funcionalidade e o comprometimento de vida útil.

6ª ETAPA: Elaboração de lista de prioridades técnicas, conforme a classificação de prioridade de cada problema constatado. Essa lista é ordenada do mais crítico ao menos crítico.

7ª ETAPA: Elaboração de recomendações ou orientações técnicas para a solução dos problemas constatados. Essas orientações podem estar relacionadas à adequação do plano de manutenção ou a reparos e reformas para a solução de anomalias.

8ª ETAPA: Avaliação da qualidade de manutenção, conforme estabelecido em norma.

Resumidamente, para essa classificação, consideram-se as falhas constatadas na edificação, as rotinas, a execução das atividades de manutenção e as taxas de sucesso, dentre outros aspectos.

9ª ETAPA: Avaliação do Uso da Edificação. Pode ser classificado em regular ou irregular.

Observam-se as condições originais da edificação e seus sistemas construtivos, além de limites de utilização e suas formas.