Um projeto bem sucedido tem início no entendimento das necessidades do cliente. É preciso compreender as suas expectativas e as funcionalidades do produto a ser desenvolvido. É preciso entender o programa e espaços oferecidos no curto prazo e prevendo expansão futura. E isso começa antes da execução, na pré-construção.
Os atributos do produto devem ser materializados no conceito do projeto em reuniões com o cliente e partes interessadas. Devem ocorrer desde o início da fase conceitual e ao longo do desenvolvimento do projeto. São fundamentais para confirmar a compreensão da encomenda e definição do escopo.
Avançar antes de termos esta confirmação pode causar:
- Frustração, já nas primeiras entregas;
- Retrabalho;
- Quebra na confiança do cliente, dificilmente superável.
Evolução do escopo de projeto
O Project Management Institute (PMI) afirma que o escopo poderá mudar ao longo do projeto a pedido do cliente. Mas é importante registrar e controlar as alterações. Ou seja, detalhar os impactos causados no custo e no prazo. Além disso, é preciso reportar os impactos para o cliente e seus interlocutores.
Num trabalho de Pré-Construção, algumas atribuições importantes que nós do grupo CHT damos ao cliente são:
- Supervisão dos aspectos necessários ao estudo de viabilidade do empreendimento;
- Discussões preliminares sobre o conceito do projeto;
- Eventualmente: projeto legal, aprovações e licenças;
- Questões fiscais.
Independentemente do tipo de edificação ou do sistema construtivo a ser empregado, precisamos eliminar surpresas. Ou seja, dar segurança e conforto ao cliente para que cada fase seja consolidada, viabilizando a entrega no prazo e orçamento previamente acordados.
Definição de Pré-Construção
“Pré-Construção é o conjunto de atividades e serviços realizados previamente à etapa de produção (execução da obra ou construção). Abrange desde a fase de concepção do projeto. Compreende o estudo de soluções de engenharia e das diversas interfaces. Assim como compreende o desenvolvimento paralelo de estimativas de custo, o estudo de viabilidade, o planejamento e o orçamento detalhados de um projeto integrado de construção. Tudo para garantir sua eficácia e construtibilidade”.
A pré-construção pressupõe trabalho colaborativo. Ou seja, envolve competências de todos os membros da cadeia de valor. Dentre eles, projetistas, consultores, construtora e fornecedores. Além disso, a pré-construção avalia riscos e alternativas. Por fim, opta sempre pela melhor solução para cada projeto.
Portanto, a Pré-Construção exerce papel fundamental para o êxito do empreendimento. Trata-se do desenvolvimento de soluções de engenharia e projeto previamente à execução da obra. Isso garante sua construtibilidade e redução de riscos. Tem o objetivo de atender as necessidades do cliente, gerando um projeto funcional, financeiramente viável e eficaz.
Principais Benefícios da Pré-Construção para o Cliente
Os benefícios para o cliente são muitos. Podemos afirmar que os esforços de Pré-Construção economizam tempo e dinheiro para o cliente.
Mesmo na fase de estudo conceitual ou viabilidade, o trabalho de uma construtora é fundamental. Quando realizado em conjunto com a cadeia de valor permite avaliar as melhores soluções para cada projeto. Tal cadeia de valor é formada por projetistas, consultores e fornecedores estratégicos.
Assim, os esforços de Pré-Construção não se restringem às premissas de engenharia e à forma mais rápida e econômica de se chegar ao produto pretendido. Eles também possibilitam:
- Assegurar o desempenho de um “pacote completo e integrado”;
- Antecipar incertezas, já nas fases preliminares, reduzindo riscos;
- Influenciar para a obtenção dos menores custos e prazos;
- Apontar o budget, o prazo para desenvolvimento e início da operação do empreendimento, processos úteis para a extração de dados para o estudo de viabilidade;
- Definir antecipadamente o escopo, o custo e o cronograma do projeto;
- Identificar oportunidades para possíveis economias de custos;
- Agregar valor também a projetos ainda não bem definidos ou de maior complexidade;
- Dominar informações relevantes para a tomada de decisões, avaliando diferentes cenários para optar pela melhor solução;
- Definir a estratégia de contratação mais adequada aos seus propósitos;
- Minimizar riscos, bem como a quantidade de mudanças e custos inesperados com alterações do cronograma, durante a execução da obra;
- Garantir a integridade da produção.
- Reduzir custos com serviços em garantia (pós-obra).
Ciclo de vida do projeto
Na figura a seguir são apresentadas duas curvas, no Ciclo de Vida de um Projeto, que representam:
- Em vermelho: a evolução dos custos de um projeto/empreendimento;
- Em azul: a capacidade de influenciar os custos, os prazos e a qualidade.
Escopo da Equipe de Pré-Construção
O escopo da equipe de Pré-Construção é bem abrangente e definitivo para o sucesso do projeto. É responsabilidade de seus integrantes:
- Estimar custos;
- Participar das decisões do projeto;
- Fazer avaliações;
- Fazer estudos de Engenharia e Análise de Valor (EAV);
- Avaliar alternativas;
- Definir cronograma, histograma e plano de ataque.
Além disso, a equipe de pré-construção contrata:
- Contrata projetos, licenças e projeto legal;
- Dá suporte à aquisição do imóvel;
- Analisa custos de operação ao longo do ciclo de vida do empreendimento.
Vale lembrar que na etapa de Pré-Construção, a construtora é remunerada pelo trabalho de engenharia e gestão dos projetos.
A construtora deve atuar como uma prestadora de serviços. Isso tanto para atender o proprietário quanto o arquiteto e demais projetistas. Além disso, deve disponibilizar informações atuais, completas e precisas.
Isso permite que as decisões sejam bem fundamentadas e ponderem, com equilíbrio, o cronograma, o custo e a qualidade. Ou seja, considerando não apenas o investimento inicial, mas sobretudo implicações do custo ao longo do ciclo de vida do empreendimento.
Sempre trabalhando de forma colaborativa, serão compartilhadas informações sobre:
- Sistemas construtivos;
- Inovações tecnológicas;
- Processos; e
- Procedimentos.
Tudo para garantir que o cliente receba um empreendimento de alto desempenho que maximize o retorno sobre o capital investido.
Resultados e Produtos do Trabalho de Pré-Construção
Os principais resultados e produtos de um bom trabalho de Pré-Construção, são:
- Escopo claro e bem definido do projeto;
- Estudos e definição de premissas de engenharia e projeto;
- Análise de sistemas e métodos construtivos;
- Logística do canteiro;
- Plano de ataque;
- Cronograma da obra;
- Estimativa de custo;
- Identificação de oportunidades para aplicar Engenharia e Análise de Valor;
- Análise de riscos;
- Planejamento, desenvolvimento, coordenação e compatibilização do projeto executivo;
- Projeto de fabricação (quando for o caso);
- Análise da construtibilidade;
- Planejamento e orçamento executivo da obra, além de especificações e demais documentos de construção;
- Projeção do fluxo de caixa;
- Plano de aquisição;
- Plano de gestão da qualidade, da segurança e do meio ambiente.
Custos e Prazo do Trabalho de Pré-Construção
O custo da Pré-Construção pode variar de 1% a 2% do custo total do empreendimento. Ou seja, depende da complexidade e quantidade de trabalho necessário para atingir os objetivos pretendidos.
Este valor é geralmente incorporado às despesas com consultoria e desenvolvimento do projeto. Contudo, a melhor visão é que não se trata propriamente de um custo e sim de um investimento. Afinal, o retrabalho para a correção de problemas de projeto e ao longo da obra, decorrentes da ausência de um bom serviço de Pré-Construção poderá custar muito mais.
Nós do Grupo CHT ao sermos contratados para a etapa de construção damos esse suporte técnico ao cliente, garantindo dessa forma um engenharia implantada desde a fase de concepção dos projetos, maximizando redução dos custos, com total planejamento de execução e respeitando as premissas arquitetônicas definidas no projeto.
Uma forma de extrair bons resultados, mesmo realizando um trabalho de Pré-Construção com escopo limitado e prazo curto, é a concentração do esforço da equipe nos itens mais críticos e complexos. Ou seja, que geram maior impacto no custo e no cronograma. A experiência dos envolvidos com base em dados e custos e análises paramétricas em projetos similares são uma contribuição importante para que os objetivos sejam atingidos.
Conclusões
Vivemos em um mundo em transformação, onde o que é bom passa a não ser mais suficiente. Além disso, as expectativas e necessidades são cada vez mais desafiadoras e difíceis de serem materializadas em entregas consistentes.
Nossa missão não é nada fácil. Assim, o objetivo é criar, a partir de um programa de projeto e de um escopo bem definidos, um nível de comunicação suficiente, na Cadeia de Valor, para que o conceito e todos os elementos relevantes do projeto sejam bem compreendidos por todas as partes interessadas.
Portanto, iniciar um projeto com um orçamento, um cronograma e um plano de ataque otimizados e confiáveis, desenvolvidos por uma equipe experiente de engenharia e projeto, multidisciplinar e de alto desempenho, que trabalhe de forma colaborativa e integrada é uma boa largada.
Assim, podemos garantir que a qualidade da entrega e que os objetivos e as metas traçadas para o projeto sejam alcançados.
A Pré-Construção agrega claros benefícios para o cliente. Antecipa incertezas, reduz riscos e permite a entrega de um projeto bem resolvido e detalhado.
Ampliam estes benefícios o compromisso com o desenvolvimento tecnológico e a inovação. Isso permite explorar mais amplamente sistemas construtivos modernos e os benefícios da construção industrializada. Logo, gerando maior qualidade e garantia dos prazos de entrega.
O objetivo é buscar, sempre, os menores custos e prazos, garantindo ainda a integridade dos projetos.