Na entrega de um imóvel, a alegria é tanta que, muitas vezes, o proprietário acaba esquecendo que possui alguns direitos. Um deles é a garantia obrigatória que é exigida nas obras de construção civil aqui no Brasil.

Como o nome já diz, ela dá garantias para que sejam realizadas obras em benefício dos proprietários e pagas pelas construtoras. Serve, por exemplo, para impermeabilização e outros aspectos como encanamentos, colocação de pisos, enfim tudo que foi feito pela construtora.

O que diz o Código Civil vigente

O novo Código Civil de 2002, cita que:

• Artigo 618: Nos contratos de empreitada de edifícios ou outras construções consideráveis, o empreiteiro de materiais e execução responderá, durante o prazo irredutível de cinco anos, pela solidez e segurança do trabalho, assim em razão dos materiais, como do solo.
  Parágrafo único: Decairá do direito assegurado neste artigo o dono da obra que não propuser a ação contra o empreiteiro, nos 180 dias seguintes ao aparecimento do vício ou defeito.

• Artigo 205: A prescrição ocorre em 10 anos, quando a lei não lhe haja fixado prazo menor.

O que diz o Código de Defesa do Consumidor

Vale destacar que, para qualquer defeito que apareça na obra, só terá direito à indenização pelo construtor, a ocorrência que for comprovadamente detectada nos cinco primeiros anos, contados a partir da entrega do imóvel.

O Código de Defesa do Consumidor (CDC) também comenta sobre os prazos para reclamar das falhas construtivas. Veja os seus artigos 26 e 27:

Seção IV – Da decadência e da prescrição do CDC:

• Artigo 26 – O direito de reclamar pelos vícios aparentes ou de fácil constatação caduca em:
  I – 30 (trinta) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto não duráveis
  II – 90 (noventa) dias, tratando-se de fornecimento de serviço e de produto duráveis.
  Parágrafo 1 – Inicia-se a contagem do prazo decadencial a partir da entrega efetiva do produto ou do término da execução dos serviços.
  Parágrafo 2 – Obstam a decadência:
  I – a reclamação comprovadamente formulada pelo consumidor perante o fornecedor de produtos e serviços até a resposta negativa correspondente, que deve ser transmitida de forma inequívoca.
  II – Vetado.
  III – a instauração de inquérito civil, até seu encerramento.
  Parágrafo 3 – Tratando-se de vício oculto, o prazo decadencial inicia-se no momento em que ficar evidenciado o defeito.

• Artigo 27 – Prescreve em 5 (cinco) anos a pretensão à reparação pelos danos causados por fato do produto ou do serviço prevista na Seção II deste Capítulo, iniciando-se a contagem do prazo a partir do conhecimento do dano e de sua autoria.

O que isso significa na prática

De acordo com o CDC, o direito de reclamar dos vícios construtivos decai em 90 dias, contados da data da entrega, se forem vícios aparentes ou do momento em que ficar evidenciada a falha.

Se o reclamante não apresentar formalmente sua reclamação dentro desse prazo, ele perde o direito de reclamar, conforme o conceito de decadência.

Já no caso dos defeitos construtivos, o CDC diz que o reclamante tem um prazo prescricional de cinco anos para apresentar judicialmente sua pretensão de reclamar em juízo dos danos, ou seja, dos prejuízos resultantes de um fato do produto ou serviço, portanto um defeito.

Imóvel usado tem garantia?

Se você comprou um imóvel usado e ele apresentar algum problema relacionado aos encanamentos, colocação de pisos, impermeabilização ou qualquer outro elemento feito pela construtora, certifique se o imóvel ainda está na garantia.

Do jeitinho que você faz quando compra um carro, uma geladeira, uma televisão ou um computador usado.

O Código Civil e a garantia de imóveis usados

A garantia começa a valer assim que é emitido o Habite-se do imóvel em questão. 

Este é o documento que atesta que o imóvel foi construído dentro das exigências da legislação local. O proprietário tem, também como respaldo, o Código Civil Brasileiro e também o Código de Defesa do Consumidor.

Por exemplo, o artigo 618 do Código Civil estabelece garantia de cinco anos para defeitos ou falhas que comprometem de forma séria a segurança e a solidez dos imóveis.

Mas como definir se um determinado problema interfere verdadeiramente nas condições de habitação?

O que deve ser avaliado é quanto a gravidade do problema está comprometendo o uso do imóvel. Se há vazamentos, só para citar um exemplo bastante comum, dependendo do tamanho, eles podem ameaçar definitivamente a segurança dos moradores.

Exija o manual do proprietário

Ainda segundo o Código de Defesa do Consumidor, as chamadas falhas aparentes ou de fácil constatação que não comprometem as condições de habitação devem ser apontadas em 90 dias a partir da compra.

Mas isso só é válido no caso de imóvel novo adquirido diretamente da construtora.

Geralmente, as construtoras também entregam um manual do proprietário junto com as chaves, detalhando normas específicas do empreendimento e informações sobre o projeto, enfatizando vistorias e manutenção, além de eventuais garantias adicionais.

Ao vender o imóvel, o proprietário deve repassar ao novo dono este documento.